Como criar um Alojamento Local em 3 passos (2022)

Como criar um Alojamento Local em 3 passos

Está à procura de rentabilizar a sua propriedade, mas não sabe por onde começar? Registar corretamente o seu Alojamento Local e definir uma estratégia de acordo com o tipo de propriedade que tem são elementos fundamentas.

Com esta abordagem conseguimos de forma sucessiva aumentar o rendimento de forma consecutiva e personalizada às mais de 90 propriedades que trabalham conosco de toda a região algarvia, todos os anos numa região com a atenuante de extrema sazonalidade e manter os hospedes dos nossos clientes extremamente satisfeitos com um rating médio de 4,72 nas plataformas de reserva.

Portugal recebe aproximadamente 25 milhões de hóspedes por ano, sendo que o Algarve em específico recebe por mês cerca de 232.728 hóspedes em Alojamentos Locais o que totaliza aproximadamente 2,7milhões de hospedes em propriedades A.L todos os anos.

Neste guia iremos explicar como pode começar o seu alojamento local passando por definir uma estratégia, iniciar o registo de A.L e finalmente como gerir e manter um Alojamento Local de sucesso!

Passo #1. Estratégia

Para formar um Alojamento Local de sucesso em qualquer localização existem 2considerações fundamentais a fazer:

• Sazonalidade
• Custos

Sazonalidade

Diferentes localizações possuem diferentes níveis de sazonalidade. Por exemplo, a época alta numa região como o Algarve é no verão, enquanto a época alta de uma região como Bragança ou Gerês é no inverno.

Apesar do Algarve em específico ser visitado durante todo o ano continua a existir um grande desnível entre as taxas de ocupação do inverno em comparação às taxas de ocupação do verão. No entanto existem diversas formas de atenuar o efeito da sazonalidade, como por exemplo melhorar a sua estratégia de pricing, melhorar estratégia de SEO e melhorar as imagens da sua propriedade.

Se desejar saber mais formas de atenuar o efeito da sazonalidade clique aqui.

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Custos

Existem alguns custos associados à criação de um Alojamento Local, nomeadamente o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), IRS ou IRC, dependendo do regime de tributação escolhido (explicação mais à frente).

Assim, numa primeira fase, é necessário escolher o modo de tributação, e estar ciente de outros custos como seguros obrigatórios, telecomunicações, água, gás, eletricidade, publicidade digital (incluindo comissões de plataformas de booking) limpeza, eventuais obras e custos da gestão do seu imóvel a terceiros, como empresas especializadas na gestão de arrendamentos de curta duração.

Passo #2. Registo A.L

A minha propriedade é adequada para a formação de um A.L?

Em primeiro lugar torna-se necessário saber que tipo de propriedade pode ser constituída em regime de alojamento Local.

Considera-se um Alojamento Local um estabelecimento que presta serviços de alojamento temporário (não superior a 30 dias), nomeadamente a turistas, mediante remuneração. Em termos concretos, os Alojamentos Locais dividem-se maioritariamente da seguinte forma:

Apartamento - Estabelecimento de Alojamento Local constituído pela fração autónoma de um edifício.

Moradia - A principal unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo unifamiliar.

Existe algum tipo de apoio para a formação de um alojamento local?

O Turismo de Portugal, em parceria com o Sistema Bancário desenvolveu uma Linha de Apoio à Oferta Turística que consiste no financiamento a projetos de investimento de empresas do Turismo que se traduzam na requalificação, reposicionamento e/ou criação de empreendimentos, estabelecimentos e atividades, bem como no desenvolvimento de projetos de empreendedorismo.

Caso não consiga ou não deseje recorrer nenhum apoio, pode sempre optar por um empréstimo bancário especializado para a área do turismo ou recorrer a um crédito habitação tradicional para aquisição de uma segunda habitação.

Quer escolha uma linha de apoio ao turismo ou um crédito à Habitação Própria deve sempre considerar o seu investimento ponderando nos redores da localização da sua propriedade, notando se existe alguma alteração urbanística futura que possa valorizar (por exemplo construção de um supermercado, linha de comboio ou metro)ou desvalorizar (por exemplo construção de uma fábrica) o valor da propriedade.

Que documentos são necessários para a formação de um alojamento local?

Legalizar um estabelecimento de Alojamento Local é um processo simples, porém devem ser seguidos todos os passos para obter uma experiência de registo sem percalços.

Comece por fazer uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico.

A comunicação prévia deve conter as seguintes informações:

• Identificação do titular da exploração do estabelecimento, incluindo a menção do nome do proprietário ou respetiva firma que explora a utilização do imóvel, bem como o(s) respetivo(s) número(s) de identificação fiscal;
• Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel, documento emitido pela câmara municipal que define a sua utilização;
• Morada do titular da exploração do estabelecimento;
• Nome do estabelecimento de Alojamento Local e respetiva morada;
• Modalidade de estabelecimento(apartamento ou moradia) em que se vai desenvolver a atividade;
• Capacidade do estabelecimento (número de quartos, camas e hóspedes);
• Data pretendida de abertura ao público.

É também necessário fornecer uma cópia do seu cartão de cidadão, caderneta predial do imóvel, declaração de início (ou alteração de atividade junto das Finanças), e Termo de Responsabilidade - subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando que o imóvel está legalmente habilitado a servir como Alojamento Local.

De seguida, espere uma resposta por parte da autarquia (normalmente num período de10 dias) com o número de registo que deve usar para iniciar o seu Alojamento Local, bem como para o publicitar nas plataformas de reserva (Booking, Airbnb, VRBO etc.).

A autarquia e a ASAE podem, no prazo máximo de 30 dias, realizar uma vistoria ao alojamento para confirmar se reúne todas as condições exigidas por lei.

Precisa também de abrir atividade na Autoridade Tributária e Aduaneira e definir os CAE (os códigos das áreas de atividade) que pretende exercer:

• 55201 para alojamento mobilado destinado a hospedar turistas;
• 55202 para turismos rurais;
• 55204 para outros locais de alojamento de curta duração.

Para além de toda a documentação, não se esqueça de fazer o seguro obrigatório (DS CREDITO) para proteção do seu Alojamento Local.

Existem também outras obrigações legais como o livro de reclamações ou  a obtenção de certificação energética (obrigatória se a propriedade se reportar a edifícios ou frações autónomas abrangidas por este sistema de certificação).

Publicitar um AL não registado, manter dados desatualizados no registo do estabelecimento ou exceder a capacidade máxima estipulada para o alojamento local são três das contraordenações previstas por lei. As coimas podem ir até 4 000 euros, se se aplicarem a uma pessoa singular, ou até 40 000 euros, nos casos das pessoas coletivas.

‍Quais são as obrigações fiscais?

Após ter criado o seu Alojamento Local, tem de cumprir as obrigações fiscais, escolhendo a modalidade de tributação que lhe trouxer mais benefícios de acordo com a sua situação. Antes de decidir, fique a conhecer quais são as suas alternativas:

IRS

Regime simplificado

O imposto no regime simplificado incide sobre 35% do rendimento obtido com o seu Alojamento Local. Os restantes 65% são considerados custos decorrentes da exploração do Alojamento Local.

Como novo Orçamento do Estado 2020, e para Alojamentos Locais situados em zonas de contenção, o imposto passa a incidir sobre 50% do rendimento (e não os 35%anteriores), o que não acontecerá para regiões que não têm zonas de contenção como por exemplo o Algarve.

Contabilidade Organizada

Pode optar pela contabilidade organizada, se eventualmente começar a faturar mais de 200 mil euros por ano, esta modalidade passa a ser obrigatória. Os rendimentos serão tributados de acordo com as regras do IRC, pelo que apresenta, em relação ao regime simplificado, a vantagem de poder deduzir todos os custos com a atividade, desde produtos de limpeza, mobiliário, eletricidade, água ou gás.

IRC

Caso queira que o seu Alojamento Local seja uma empresa, tem de optar pelo IRC(Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas), que apresenta também inúmeros benefícios, mas também possui regras mais complexas, pelo que, antes de tomar esse passo, deve consultar um contabilista certificado (TOC) que irá ajudar a certificar que não acaba por pagar impostos desnecessários, ficando ainda responsável pelo preenchimento e organização da parte legal e fiscal do seu negócio.

IVA

O Alojamento Local está sujeito à taxa reduzida de IVA de 6%, mas apenas se produzir rendimentos anuais superiores a 10.000 euros, caso contrário está isento deste imposto.

Porém, mesmo que tenha de o pagar, pode deduzir a taxa de IVA das despesas da exploração do Alojamento Local, incluindo as comissões pagas às plataformas onde anuncia a sua propriedade.

IMI

O valor do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) depende do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel e da taxa cobrada pelo município e pode variar entre os 0,3% e 0,45%.

AIMI

Existe a possibilidade de ter de pagar ainda o AIMI (Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis) no caso de possuir um património imobiliário superior a 600.000euros (tributação separada) ou 1,2 milhões de euros (tributação conjunta).

IMT

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) destina-se a quem comprar um imóvel para o explorar precisamente como modalidade de Alojamento Local, devendo liquidá-lo logo no momento da aquisição.

Comissões de plataformas de reserva

Se anunciar o seu Alojamento Local em plataformas estrangeiras, como a Airbnb, entregue nas Finanças o Modelo 30.

Pode ainda solicitar o envio do Modelo 21-RFI para obter a dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto sobre as comissões, de forma a evitar a dupla tributação entre Portugal e o país onde reside a plataforma de reserva.‍

Seguro - obrigatoriedade e coberturas

Criado e legalizado o seu projeto, deve fazer um seguro para o seu Alojamento Local, cumprindo assim a nova legislação e garantindo que o seu negócio fica protegido e o salvaguarda das suas responsabilidades como proprietário.

A partir do ano de 2020 todos os AL são obrigados a ter o seguro de responsabilidade civil, com um capital mínimo de 75.000 euros por sinistro. Não ter os seguros obrigatórios é fundamento suficiente para cancelamento do registo do AL.

Passo #3. Gestão de Alojamento Local

Formas de gerir o seu AL: pessoalmente ou através de parceiros contratados?

Em vez de lidar com todo este processo que se pode tornar tedioso ou simplesmente não tiver tempo para realizar todas as tarefas necessárias à formação e manutenção de um Alojamento de Local de sucesso, pode preferir recorrer a empresas especializadas com experiência no mercado, que tratam de todos os aspetos do dia a dia do Alojamento Local por si, libertando tempo no seu calendário para outras atividades.

Com a The Albufeira Concierge pode sempre contar com um serviço de uma equipa com know-how especializado, incluindo fotografias para aumentar a visibilidade dos seus anúncios, estratégia de pricing bem definida com preços dinâmicos adaptados à procura sazonal, permitindo um aumento entre 25% a 35% em pedidos de reservas, realização do check-in pessoal ou remoto, pacotes de boas-vindas, serviço de lavandaria e limpeza, criação e gestão de anúncios online, decoração especializada para aumentar a atratividade da propriedade e recomendações de parceiros locais desde restaurantes a empresas de transfer,  passando por empresas de eventos e tours que elevam constantemente a experiência dos seus hóspedes e tornem a sua visita uma experiencia que queiram repetir no futuro.

Requisitos a ter em conta para a gestão do seu AL

Existem algumas exigências legais às quais deve obedecer quando cuida do seu AL. Para além de cumprir os requisitos gerais, deve ainda assegurar as adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos.

Tenha sempre presente que o não cumprimento das obrigações implica sanções monetárias. No caso de falhas na identificação do AL, as coimas variam entre os50 euros e os 7.500 euros, enquanto as penalizações por não cumprir os requisitos de segurança vão dos 125 euros aos 40.000 euros.

Gestão de reservas

No início do seu negócio pode não querer definir uma estadia mínima na ilusão de que poderá estar a “afastar” clientes.

Pelo contrário, aceitar uma reserva curta (um, dois dias) pode inviabilizar uma reserva longa (sete dias) que chegue logo depois. A longo prazo, definir uma estadia mínima compensa.

Por outro lado, pode flexibilizar a oferta, possibilitando estadias mais curtas na época baixa. O importante é estudar a sua cidade ou região e perceber que acontecimentos – como jogos internacionais de futebol, eventos desportivos, concertos e festivais de música, cimeiras e conferências de negócios, etc. –podem atrair clientes de curta duração nos períodos menos movimentados do seu alojamento. O que funciona com a maior parte dos nossos proprietários e apresenta os melhores resultados é uma reserva mínima de 5 noites.

Situações imprevisíveis

Mobiliário danificado, canalizações entupidas, ar condicionado avariado, não haver água quente são sempre pequenos incidentes decorrentes de manter portas abertas ao público, o que importa é estar preparado e precavido para cada situação. Num caso destes, deve agir de imediato para evitar constrangimentos aos seus hóspedes e tentar repor a normalidade do estabelecimento.

Deve verificar se a situação está coberta pelo seguro que contratou para o seu AL e contactar a seguradora para esta atuar rapidamente.

Colabore com os seus vizinhos

Lembre-se de que, segundo a nova legislação, o condomínio pode ter o poder de decisão sobre a abertura do seu Alojamento Local ou, uma vez aberto, sobre a sua viabilidade e continuidade.

Assim, é essencial contar com a boa vontade dos seus vizinhos e assegurar-lhes que tomou todos os passos para que a sua propriedade seja usufruída pelos seus hóspedes sem incomodar os restantes moradores do prédio/condomínio.

Para tal pode desenvolver um panfleto/guia de informações que explicam as regras do prédio ou do condomínio exista harmonia entre os seus hospedes, os seus vizinhos e você.

Não tem tempo para se dedicar a todo este processo?

Quando arrenda uma propriedade, por norma não está próximo da mesma ou até mesmo disponível a todos os momentos, logo a ideia de “delegar” todo este processo de gestão faz todo o sentido.

A principal vantagem de utilizar um serviço de propriedades é o nível de organização a todos os aspetos inerentes a esta atividade. Para além de gerir, acrescentamos valor á sua propriedade.

Em vez de apenas nos focarmos na logística e gestão da propriedade dos nossos clientes, estamos constantemente à procura de colocar valores mais elevados nos anúncios das propriedades sem baixar as taxas de ocupação e de lhes oferecer um serviço melhor, maximizando as receitas proveniente das reservas e satisfação dos hóspedes, utilizando infraestruturas, know-how e habilidades técnicas que os nossos proprietários sozinhos poderão não possuir ou ter tempo para investir nestas atividades.

Se deseja todos este serviço para a gestão da sua propriedade clique aqui.

Esperemos que este guia tenha esclarecido as suas dúvidas em relação à criação e manutenção de um Alojamento Local.

Para saber mais informações em detalhe sobre a formação e registo de um Alojamento Local faça o download do nosso Guia de Alojamento Local!